Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Değerlendirmeler
Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapının yaklaşma sınırları ortak kullanım alanlarındandır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin 2. fıkrasına göre, ana taşınmazın ortak yerlerinde projeye aykırı yapılacak tesis ve değişiklikler için tüm kat maliklerinin onayı gerekmektedir.
Aşağıda Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bazı Yargıtay kararları dercedilmiştir.
“…ana taşınmazın ortak yerlerinde, değişiklik, inşaat, onarım ve tesisat yapılabilmesi için, kat maliklerinin tümünün muvafakatı ile, ( …imar mevzuatına uygun şekilde ) bir proje değişikliğine ve ruhsat alınmasına ihtiyaç vardır. Ancak bu şekilde gerçekleştirilen bir proje değişikliği hukuken geçerli ve bütün kat malikleri için bağlayıcı olabilir.” (Yargıtay HGK, T:28.01.2004, E:2004/18-3, K:2004/41)
“Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Bu hususta kat maliklerinin oybirliğiyle almış olduğu bir karar bulunmamaktadır. Ana taşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakatı ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması ve onarımın projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması gerekir.”( Yargıtay 20. HD., T: 10.06.2019 ve E: 2019/1742 , K: 2019/3845)
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne Göre Değerlendirmeler
30113 sayılı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesinde sundurmanın tanımı yapılmıştır. Bu maddeye göre, Sundurma: Yağmurdan, güneşten ve rüzgârdan korunmak için yapı yaklaşma mesafesini ihlal etmemek kaydıyla, binaya bitişik olarak hafif malzemeden yapılan bölme duvarları olmayan üç tarafı açık örtüler olarak tanımlanmıştır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin, “Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen İnşai Faaliyetler” başlıklı 59. Maddesinde “Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.” hükmü yer almaktadır.
Danıştay kararlarında, pergola ve sundurmanın ruhsata tabi olmadığının kabul edilebilmesi için; “Genel olarak İmar Kanunu’nda düzenlenen yapı tanımı kapsamında inşa edilmemiş olması, dolayısıyla kapalı alan oluşturmayacak şekilde, etrafı açık, gölgelik amacına yönelik olarak ve bina cephesini değiştirmeyecek şekilde, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış olması gerekmektedir.” denilmektedir.
İmar Kanunu’na Göre Değerlendirmeler
3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 5. Maddesinde, Bina; “Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.” şeklinde tanımlanmıştır. Yine, aynı kanunun ‘Tanımlar’ başlıklı 5 inci maddesinde, “Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.” hükmüne yer verilmek suretiyle yapı tanımı yapılmıştır.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun idari müeyyideler başlığı altında bulunan 42. maddesinde “Bu maddede belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyideler uygulanır.” ve “Ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere ve imar mevzuatına aykırı olarak yapılan ya da 27 nci madde kapsamında ruhsat alınmadan yapılabilen yapılardan aynı maddede belirtilen koşullar sağlanmadan yapılanların sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere, yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, durumuna, niteliğine ve sınıfına, yerleşmeye ve çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre, bin Türk lirasından az olmamak üzere, aşağıdaki şekilde hesaplanan idari para cezaları uygulanır.” denilmektedir.
Türk Ceza Kanunu’na Göre Değerlendirmeler
5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184.maddesinde yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişilerin cezalandırılacağı ve bunun imar kirliliğine neden olma suçunu oluşturduğu belirtilmektedir.
TCK’nın 184. maddesinde belirtilen “bina” kavramı, İmar Kanunu’nun 5. maddesine göre belirlenmektedir. Bu maddeye göre bina, “Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar” şeklinde tanımlanmıştır.
TCK’nın 184. maddesinin birinci fıkrasında yalnızca binadan söz edilmiş olup “yapı” kavramına yer verilmemiştir. Bu nedenle, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yapılan bazı yapıların bina vasfı taşımadığı değerlendirilebilir. Mevcut bir bina üzerinde ve binanın kapsamı dahilinde olmak koşuluyla, İmar Kanunu’nun 21. maddesinin 3. fıkrası uyarınca “Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değillerdir.” denilmektedir.
Yapılan değişikliklerin bina olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği hususunda bu değişikliklerin “esaslı tadilat” kapsamında olup olmadığına bakılabilir. Esaslı tadilat, 3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. maddesinde “Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemler” şeklinde tanımlanmış ve esaslı tadilatın ruhsata tabi olduğu ifade edilmiştir.
İşyerleri önüne yapılan sundurmaların değerlendirilmesi
Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapının yaklaşma sınırları ortak kullanım alanlarındandır. İşyerleri önündeki sundurmaların pek çoğu, yapı yaklaşma sınırı (çekme sınırı) içinde bulunmaktadırlar.
30113 sayılı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesinde sundurmanın tanımı yapılmıştır. Bu maddeye göre, Sundurma: Yağmurdan, güneşten ve rüzgârdan korunmak için yapı yaklaşma mesafesini ihlal etmemek kaydıyla, binaya bitişik olarak hafif malzemeden yapılan bölme duvarları olmayan üç tarafı açık örtüler olarak tanımlanmıştır. Bu tanımlamaya göre yapı yaklaşma mesafesini ihlal eden sundurmalar bu kapsamda değerlendirilemeyeceklerdir.
Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemler” esaslı tadilat projesi gerektirmektedirler. Bu tarz sundurmalar, ruhsat eki projelerini değiştirmektedirler.
5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184.maddesinde yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak “bina” yapan veya yaptıran kişilerin cezalandırılacağı ve bunun imar kirliliğine neden olma suçunu oluşturduğu belirtilmektedir. Ancak, kanun metninde, suçun oluşabilmesi için “ruhsatsız” veya “ruhsata aykırı” imalatın olması, bu imalatın “bina” niteliğinde olması ve inşai faaliyetin “belediye sınırları içinde” ya da “özel imar rejimine tabi olan yerlerde” gerçekleşmesi gerektiği ifade edilmiştir.
3194 Sayılı İmar Kanununun 5. Maddesine göre;
Yapı: Karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.
Bina: Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.
”TCK 184 İmar Kirliliğine Neden Olma” suçunda, inşaatın ruhsatsız (izinsiz) olmasının yanında “yapı” değil “bina” niteliğinde olması gerektiği belirtilmiştir. Her bina bir yapıdır ancak her yapı bina değildir.
Havuz, köprü, tünel, iskele, yol, çadır, merdiven, istinat duvarı, kanalizasyon yapıdır ancak bina tanımına uymadıklarından İmar Kirliliğine Neden Olma suçunun konusunu oluşturmayacaklardır.
Onlarca metre uzunluğunda yığma tuğla duvarın “bina” tanımına uymadığı için İmar Kirliliği suçunu oluşturmadığına, (Yargıtay 4. Ceza Dairesi 2010/1854 E. 2012/ 4870 K.) ancak basitçe tuğla duvar örülüp üzeri sac ile kapatılan birkaç metrekarelik bir imalatın ”bina” niteliğinde olduğuna ve suçun oluştuğuna hükmedilmiştir. (Yargıtay 4. Ceza Dairesi 2012/12489 E. 2012/15384 K.)
Yargıtay Ceza Genel Kurulunun 2015/176 E. 2018/503 K. Sayılı kararında, İmar Kirliliğine Neden Olma suçunun oluşabilmesi için gereken şartlar tartışılmış ve kaçak yapıların bina niteliğinde olması ve bina kabul edilebilmesi için de:
1-Binanın taşıyıcı unsurlarını etkilemesi veya,
2-Kapalı alan kazanma niteliğinde olması gerektiğine hükmedilmiştir.
Mevzuatta “yapı” ve “bina” kavramlarının sadece genel olarak tanımının yapılmasıyla yetinildiğinden, hangi yapıların bina sayılacağı konusu yargı kararlarıyla şekillenmektedir.
İş yerinin alanı, toplam yapı inşaat alanına dahil olduğundan, söz konusu sundurma yapısının kapalı alan kazanma niteliğinde olup olmadığı hususu da ayrıca değerlendirilmelidir.
Aşağıda suçun hangi koşullarda oluşmadığına ilişkin bazı yargı kararları dercedilmiştir. Suçun oluşmadığı haller;
– Teras balkonun pvc ve camla kapatılması.(Yargıtay 4. Ceza Dairesi 2012/9298 E. 2012/6669 K.)
– 38 metre uzunluğunda yığma tuğla duvar inşası.(Yargıtay 4. Ceza Dairesi 2010/1854 E. 2012/ 4870 K.)
– Ruhsatlı binanın çatısının çelik konstrüksiyon malzeme kullanılarak kapatılması. (Yargıtay 4.Ceza Dairesi 2010/4436 E. 2010/3966 K.)
– Balkonun kapatılması ve balkon ile oda arasındaki duvarın yıkılması suretiyle odanın büyütülmesi. (Oda ile balkonu ayıran duvar, perde duvar değilse, ve duvarın kaldırılması işleminde kolonlara zarar verilmemişse,) (Yargıtay 4. Ceza Dairesi 2009/3046 E. 2011/7468 K.)
– Binanın zemin katındaki iki dükkanın arasındaki duvarın kaldırılarak tek dükkan haline getirilmesi(Yargıtay 4.Ceza Dairesi 2011/21338 E. 2012/26052 K.)
– İşyeri vitrinini kapatmak için yapılan kepenkler. (Yargıtay 4. Ceza Dairesi 2012/15051 Esas 2012/28152 Karar)
– Gayrimenkul vasfı taşımayan, zemine herhangi bir şekilde bağlı olmayan, temelsiz, imalatı ve kullanımı için ruhsat gerekmeyen üç adet konteyner.(Yargıtay 4. Ceza Dairesi 2013/23055 E. 2014/31439 K.)
– Subasman seviyesini aşmayan zemin terası ve üzerine yapılan pergola. (Danıştay 14. Dairesi 2015/9242 E. 2018/1644 K.)
– Zemin üzerine temelsiz olarak yerleştirilen ”büfe” (Yargıtay 4. Ceza Dairesi 2013/11068E. 2013/8822K.)
– Yıkılan çatının yeniden yapılması. (Yeniden inşa edilen çatının projesine uygun olmak şartıyla) (Yargıtay 4. Ceza Dairesi 2013/8880 E. 2013/9358 K.)
– Projeye aykırı açık teras yapılması. (Yargıtay 4. Ceza Dairesi 2013/14233 E. 2013/13305 K.)
Sonuç
Her ne kadar yönetmelikte bulunan tanıma göre sundurmalar ruhsata tabi olmasalar da işyerleri önünde bulunan pek çok sundurma, yapı yaklaşma sınırında bulunduğundan, yönetmeliğe göre sundurma tanımına girmemekte, bu nedenle bu sundurmalar ruhsat eki olan projeleri değiştirmektedirler. Yani, bu sundurmalar ruhsata aykırı bir imalatın ürünüdürler.
Yapı yaklaşma sınırına yapı yapılması mümkün olmadığından, bu gibi sundurmalara yapı ruhsatı düzenlenmesi de mümkün değildir.
Bu nedenle sundurmalar “bina” vasfına haiz veya “kapalı alan kazanma niteliğinde” olur ise, “TCK 184 İmar Kirliliğine Neden Olma” suçu kapsamına, “yapı” vasfına haiz olur ise de “3194 sayılı İmar Kanunu’nun idari müeyyideler başlığı altında bulunan 42. Maddesi’nde belirtilen idari müeyyideler kapsamında değerlendirilebilecektir.
Bu yazı ilginizi çektiyse tüm yazılarımızı buradan okuyabilirsiniz.
İnşaat Mühendisi
Mehmet Emin Paköz
Bir yanıt yazın